La vente en viager combine la vente d’un bien immobilier et la constitution d’une rente viagère au profit du vendeur pour paiement de tout ou partie de son prix. Cette rente prend fin au décès du vendeur.
La vente en viager permet au vendeur, appelé crédirentier, de percevoir de l’acheteur, le débirentier, une rente jusqu’à la fin de ses jours. Le viager peut être libre ou occupé. En effet, le vendeur peut occuper lui-même le bien jusqu’à son décès ou le louer. S’il le loue, les loyers sont perçus par l’acheteur sauf s’il est convenu que le vendeur conserve l’usufruit du bien vendu. Le montant de la rente tient compte de ces circonstances. La répartition des réparations, charges et impositions est précisée dans le contrat.
Acheter en viager permet à l’acquéreur d’accéder à la propriété en pariant sur la durée d’une vie humaine avec l’espérance d’un placement à long terme bonifié par des plus values, éventuellement résultant du décès prématuré du vendeur. Inversement, l’opération peut s’avérer plus onéreuse qu’un achat classique réalisé au moyen d’un crédit immobilier. C’est l’aléa, condition essentielle du viager.
Le viager n’est pas toujours constitué d’une vente viagère seule. Le versement à la signature de l’acte d’une partie importante du prix est pratique courante. Ce versement appelé « bouquet » a une incidence directe sur la détermination de la rente dont le calcul est effectué sur la partie résiduelle. Le bouquet se négocie au même titre que le montant de la rente viagère et sa périodicité de paiement. Le prix est un élément essentiel de la vente et le calcul de la rente doit être en rapport avec la valeur réelle du bien immobilier.
La rente viagère est fixée d’un commun accord, entre les parties en fonction de :
- la valeur du bien ;
- l’occupation du bien par le crédirentier (usufruit, droit d’usage et d’habitation ou viager libre) ;
- l’âge du crédirentier (de son espérance de vie);
- la rentabilité théorique du bien.
Les tables de mortalité établies par les compagnies d’assurance constituent des références que les parties peuvent utiliser pour fixer le montant de la rente viagère.
A défaut de tenir compte de ces critères, la vente pourrait encourir la nullité pour absence d’aléa (évènement futur et incertain dont la date est imprévisible le jour de la signature du contrat), élément essentiel de la vente en viager. Exemple : crédirentier atteint d’une grave maladie.
La répartition des charges afférentes au bien vendu est précisée dans le contrat ; Il faut distinguer deux situations :
- Le bien est vendu libre : l’acheteur supporte toutes les charges (impôts fonciers notamment) et travaux relatifs au bien, car il est propriétaire et jouit immédiatement du bien ;
- Le bien est vendu occupé (le vendeur dispose d’un droit d’usage et d’habitation ou d’un droit d’usufruit) : l’acte de vente prévoit la répartition des charges et des travaux entre les parties.
Le revenu obtenu par le crédirentier avec la vente en viager ne doit pas dévalorisée du fait de inflation, d’où l’intérêt de l’indexation de la rente viagère. A défaut de telle clause, la majoration des rentes viagères est fixée chaque année par la Loi de finances en fonction de l’année de constitution de la rente
La vente en viager est nulle de plein droit dans plusieurs cas :
- Prix insuffisant: nonobstant le montant du bouquet ou en son absence, la rente ne correspond pas à la valeur réelle du bien immobilier ;
- Décès du vendeur dans les vingt jours de la signature de l’acte à la suite d’une maladie préexistante ;
- Décès imminent du vendeur, l’acquéreur sachant que le vendeur est atteint d’une maladie le condamnant à court terme a acquis la certitude de ne devoir servir la rente que très peu de temps ; l’aléa du contrat disparaît alors, entraînant la nullité de la vente.
L’avant-contrat d’une vente en viager peut être réalisé sous seing privé. L’acte définitif est toujours passé devant notaire, puis inscrit et publié à la Conservation des hypothèques. En matière d’impôt sur le revenu, la viagère bénéficie d’un abattement fiscal de 30 à 70 % selon l’âge du crédirentier lors du premier versement. Comme dans une vente classique, l’acquéreur devient propriétaire du bien dès la signature de l’acte. Il est donc libre de le revendre avant le décès du vendeur sans avoir à solliciter l’autorisation de ce de dernier.
Actuellement, l’espérance de vie des français, en augmentation constante, est la suivante :
- à la naissance : 83,8 ans pour les femmes et 76,7 pour les hommes
- à 60 ans : 26,4 pour les femmes et 21,4 pour les hommes
Source : Institut National d’Etudes Démographiques (INED), 2005