Tout savoir sur l’imposition des plus-values immobilières en France

Lorsque vous vendez un bien immobilier en France, vous pouvez réaliser une plus-value ou une moins-value. Si vous réalisez une plus-value, elle est imposable sauf si vous vendez votre résidence principale. Dans cet article, nous vous expliquons les différentes règles et exonérations liées à l’imposition des plus-values immobilières en France.

Comment calculer une plus-value immobilière en France ?

Lorsque vous vendez un bien immobilier dont vous êtes propriétaire, vous devez calculer la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition. Si le résultat de ce calcul est positif, vous réalisez une plus-value. Si le résultat est négatif, vous réalisez une moins-value.

Exemple : Si vous avez acheté un logement au prix de 100 000 € et que vous le revendez au prix de 120 000 €, vous réalisez une plus-value de 20 000 € (120 000 € – 100 000 €).

Quelles sont les taxations applicables aux plus-values immobilières en France ?

Les plus-values immobilières sont soumises à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Vous êtes soumis à l’impôt sur le revenu pour les plus-values immobilières réalisées dans le cadre de la gestion de votre patrimoine immobilier privé.

Vous êtes totalement exonéré si vous réalisez une plus-value sur la vente de votre résidence principale et de ses dépendances. Il s’agit de votre habitation habituelle et effective, c’est-à-dire celle que vous occupez la majeure partie de l’année.

Les principales exonérations d’impôt sur les plus-values immobilières sont liées aux caractéristiques du bien cédé, à la situation du vendeur et à la situation de l’acquéreur. La plupart des exonérations sont accordées sous conditions.

Quelles sont les exonérations liées aux caractéristiques du bien cédé ?

Vous êtes exonéré en cas de vente d’un logement autre que la résidence principale si vous respectez les deux conditions suivantes :

• Vous utilisez le prix de la vente pour acheter ou construire votre habitation principale dans un délai de 2 ans.
• Vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 années précédant la vente.

Vous êtes également exonéré si vous détenez le bien depuis plus de 22 ans.

Quelles sont les exonérations liées à la situation du vendeur ?

Vous pouvez bénéficier d’une exonération si vous êtes dans l’une des situations suivantes :

• Vous êtes âgé de plus de 70 ans et vous vendez votre résidence principale.
• Vous êtes en situation de handicap ou vous êtes contraint de vendre votre résidence principale en raison d’un changement de lieu de travail.
• Vous êtes titulaire de l’allocation adulte handicapé (AAH) et vous vendez votre résidence principale.
• Vous êtes titulaire de l’allocation de solidarité aux personnes âgées (ASPA) et vous vendez votre résidence principale.

Quelles sont les exonérations liées à la situation de l’acquéreur ?

Vous êtes exonéré dans les cas suivants :

Le bien est vendu directement ou indirectement à un organisme en charge du logement social (jusqu’au 31 décembre 2023) ou à un opérateur privé qui s’engage à réaliser ou achever des logements sociaux (jusqu’au 31 décembre 2023).

Dans le cas où le bien est exproprié, vous êtes exonéré de l’impôt sur la plus-value immobilière à condition d’utiliser l’intégralité de l’indemnité pour l’acquisition, la construction, la reconstruction ou l’agrandissement d’un ou de plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois.

Enfin, si vous cédez votre bien immobilier suite à un droit de délaissement dans certaines conditions, vous pouvez bénéficier d’une exonération de la plus-value immobilière si vous utilisez l’intégralité du prix de cession pour l’acquisition, la construction, la reconstruction ou l’agrandissement d’un ou de plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois.

Calcul de la plus-value immobilière

Pour calculer la plus-value immobilière, vous devez faire la différence entre le prix de vente du bien immobilier et le prix d’acquisition du bien. Si le résultat est positif, vous avez réalisé une plus-value, si le résultat est négatif, vous avez réalisé une moins-value.

Dans le cas d’une plus-value immobilière, vous devez payer des impôts sur cette plus-value. Les impôts sont composés de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.

Abattement pour durée de détention

La plus-value est soumise à un abattement pour durée de détention qui dépend du temps pendant lequel vous avez possédé le bien. Les taux d’abattement pour la vente d’un bien immobilier sont différents pour l’impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux.

Par exemple, pour une détention du bien de moins de 5 ans, il n’y a pas d’abattement pour l’impôt sur le revenu et pas de taux pour les prélèvements sociaux. En revanche, pour une détention de plus de 22 ans, vous êtes totalement exonéré d’impôt sur la plus-value immobilière.

Déclaration de la plus-value immobilière

Le notaire chargé de la vente effectue les démarches auprès de l’administration fiscale, calcule la plus-value imposable et le montant de l’impôt à payer, établit la déclaration et effectue le paiement de l’impôt sur la plus-value immobilière auprès des services de la publicité foncière du lieu de situation du bien.

Vous devez également indiquer sur votre déclaration de revenus le montant de la plus-value déclarée par le notaire et si nécessaire, la plus-value exonérée en cas de première cession d’un logement autre que votre résidence principale.

En somme, vendre un bien immobilier peut générer une plus-value qui peut être soumise à des impôts. Toutefois, il existe des exonérations et des abattements pour durée de détention qui permettent de réduire la fiscalité applicable.

Exonération en cas de cession à un opérateur privé en vue de la réalisation de logements sociaux

Vous êtes également exonéré si vous vendez votre bien à un opérateur privé qui s’engage à réaliser ou achever des logements sociaux dans un délai de 4 ans. Cette exonération est valable jusqu’au 31 décembre 2023.

Exonération en cas d’expropriation

Vous êtes exonéré si vous êtes contraint de vendre votre bien en raison d’une expropriation et que vous utilisez l’intégralité de l’indemnité pour l’acquisition, la construction, la reconstruction ou l’agrandissement d’un ou de plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois.

Exonération en cas de délaissement

Vous êtes également exonéré si vous vendez votre bien dans le cadre d’un délaissement, c’est-à-dire si vous renoncez volontairement à votre droit de propriété sur le bien concerné en raison d’un projet d’aménagement urbain. Pour bénéficier de cette exonération, vous devez utiliser l’intégralité du prix de cession pour l’acquisition, la construction, la reconstruction ou l’agrandissement d’un ou de plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois.

Déclaration et paiement de l’impôt sur la plus-value immobilière

Si vous réalisez une plus-value immobilière, vous devez déclarer le montant de la plus-value et le calcul de l’impôt correspondant sur votre déclaration de revenus annuelle. Le notaire chargé de la vente peut également effectuer cette démarche à votre place.

Le montant de l’impôt sur la plus-value immobilière est calculé en fonction de la plus-value nette réalisée, c’est-à-dire la différence entre le prix de vente du bien immobilier et son prix d’acquisition, déduction faite des éventuels frais d’acquisition, de travaux et de vente.

L’impôt sur la plus-value immobilière est soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, avec un taux de 19 % en 2023. Un prélèvement supplémentaire s’applique pour les plus-values supérieures à 50 000 euros, avec un taux variant de 2 % à 6 % en fonction de la plus-value réalisée.

En plus de l’impôt sur la plus-value immobilière, vous devez également payer des prélèvements sociaux, dont le taux est de 17,2 % en 2023.

Le notaire chargé de la vente est responsable du calcul de l’impôt sur la plus-value immobilière et de sa déclaration aux services fiscaux. Le paiement de l’impôt sur la plus-value immobilière doit être effectué auprès des services de la publicité foncière du lieu de situation du bien immobilier vendu.